Investeren in een vakantiehuis in 2026: waarom ons recreatiefonds anders is opgezet
Investeren in een vakantiehuis komt de laatste maanden vaak in het nieuws, en niet altijd in positieve zin. De fiscale verzwaring in box 3, onbeheersbare en alsmaar stijgende exploitatiekosten en de BTW verhoging op verhuur maken het rendement op een eigen vakantiewoning aanzienlijk minder voorspelbaar dan een paar jaar geleden. Tegelijkertijd professionaliseert de Nederlandse markt van vakantieparken in hoog tempo. Ons nieuwste investeringsfonds, Orange IM Goldberg Gardens I, is precies op die nieuwe realiteit gebouwd. U koopt geen recreatiewoning, u wordt mede-eigenaar van twee complete eco-resorts. In dit artikel leggen we uit waarom dat verschil ertoe doet.
Wat is er aan de hand met investeren in vakantiehuizen?
De aantrekkelijkheid van een eigen vakantiewoning staat onder druk door drie ontwikkelingen die elkaar versterken. De belangrijkste wijziging is de overgang naar belasting op het werkelijke rendement in box 3, in plaats van het voor hoogrenderende beleggingen relatief milde forfaitaire systeem. Een tweede wijziging is de btw-verhoging op logies: van 9% naar 21%. Dit drukt direct op de netto verhuuropbrengst, indien deze niet kan worden doorberekend aan de huurder. Kortom, het directe eigendom van een vakantiewoning levert structureel meer fiscale druk op.
De tweede beweging is de professionalisering van de markt. Landal en Roompot zijn samengegaan tot één partij met 172 parken in Nederland, en internationale investeerders als Blackstone hebben onlangs via de overname van Recreatiecentra Nederland (RCN) een positie ingenomen. Een individueel huisje concurreert dus rechtstreeks met schaalspelers op marketing, prijsstelling en boekingsplatformen.
De derde factor is de gast zelf. De moderne vakantieganger zoekt duurzame accommodaties, hoogwaardige voorzieningen en goed onderhouden parken. Door eigendom van een park te verdelen over vele individuele woningeigenaren, ontstaat discussie en vertraging ten aanzien van groot (park) onderhoud, wat op lange termijn een waardedrukkend effect heeft. Veel parken zijn toe aan een grondige opknapbeurt en verduurzaming om aan de eisen van de moderne vakantieganger te kunnen blijven voldoen.
Het netto effect: hogere belasting, oplopende exploitatielasten en een dalend onderscheidend vermogenten opzichte van professioneel beheerde parken.
Hoe is Orange IM Goldberg Gardens I anders opgezet?
Goldberg Gardens I is geen alternatieve manier om in hetzelfde product te investeren. Het is een ander product. U participeert via een fiscaal transparant fonds in twee complete nieuw te realiseren eco-resorts, alle accommodaties én de centrale voorzieningen. Drie kenmerken zorgen ervoor dat dit fonds de marktproblemen van direct eigendom omzeilt.
U bent mede-eigenaar van twee parken in plaats van één huisje
Goldberg Gardens Vorden ligt in de Gelderse Achterhoek aan de Achtkastelenroute, met 80 vrijwel energieneutrale lodges, een voedselbos, wellness en een centrale hoeve. Goldberg Gardens Bleijenbeek ligt naast Nationaal Park De Maasduinen in Limburg, met 35 lodges en gedeelde faciliteiten met de naastgelegen golfclub. Uw rendement leunt dus niet op de bezetting van één unit, maar op de gezamenlijke prestatie van twee parken in twee regio's met verschillende doelgroepen. Spreiding zit hiermee in het ontwerp van het fonds, niet in een ingewikkelde eigen portefeuille.
All-inclusive, geen aangebroken bezit en geen verborgen kosten
Bij een eigen vakantiewoning stopt uw eigendom bij de voordeur. Bij Goldberg Gardens bent u mede-eigenaar van de wellness, horeca, centrale hoeve, het voedselbos en de gedeelde wellnessfaciliteiten. Juist die voorzieningen drijven steeds vaker de gemiddelde verhuurprijs en de bezettingsgraad op. Voor jaar 3 wordt een Average Daily Rate van € 156 (Vorden) en € 138 (Bleijenbeek) geprognosticeerd, bij een bezetting van 78%.
Daarnaast zijn alle kosten opgenomen in de prognoses van het fonds, dus geen verrassingen achteraf. Dit betreft onder andere de zakelijke lasten, de kosten voor de verhuur en beheer, de financiering en ook al het grote onderhoud. Hiermee kan de kwaliteit in stand gehouden worden, wat zorgt voor extra waardecreatie.
Landal beheert, Orange IM stuurt aan
Verhuur en operationele exploitatie liggen bij Landal, Europees marktleider met ruim 300 parken in 13 landen. Orange Investment Managers voert het fonds- en assetmanagement uit en stuurt Landal aan ten aanzien van verhuur en dagelijks onderhoud. Zowel de ontwikkelaar als Orange IM zelf investeren samen met meer dan € 1 miljoen mee in het fonds, waardoor de belangen van de participant, initiator en ontwikkelaar aligned zijn.
Participeer nu zelf in Goldberg Gardens I
Goldberg Gardens I
Wat zijn de fiscale verschillen met een eigen vakantiewoning?
Het fonds is fiscaal transparant voor de Nederlandse inkomsten- en vennootschapsbelasting. Voor u betekent dit in beginsel belastingheffing in box 3 (bij deelname vanuit privé) of in de vennootschapsbelasting en box 2 (bij deelname vanuit een BV), naar rato van uw deelname. Op het eerste gezicht lijkt dat vergelijkbaar met direct eigendom, maar er zijn drie praktische verschillen die het netto plaatje gunstiger maken.
Minder bijtelling voor eigen gebruik. Bij een eigen vakantiewoning kan vanaf 2026 bij de berekening van het werkelijke rendement een bijtelling voor eigen gebruik spelen voor de dagen dat de woning niet verhuurd is. Dat is praktisch belastend: u moet bijhouden wanneer de woning is verhuurd en wanneer deze leegstaat, en dit kan leiden tot extra heffing. Bij Goldberg Gardens bezit u geen eigen, individueel huisje. De accommodaties worden professioneel en kortdurend verhuurd via Landal. Alleen wanneer u op basis van Goldberg Gardens Credits daadwerkelijk een specifieke accommodatie gebruikt of deze voor u ter beschikking staat, kan een bijtelling voor eigen gebruik aan de orde zijn, en dan uitsluitend voor die periode. Daarmee wordt het fiscale aandachtspunt rondom eigen gebruik concreter en beter begrensd.
U betaalt geen overdrachtsbelasting bij toetreden. Bij directe aankoop van een vakantiewoning gaat 8% overdrachtsbelasting direct van uw aanvangsrendement af.
Bij Goldberg Gardens investeert u in nieuw te realiseren vakantiewoningen, waardoor de investering voornamelijk belast is met op fondsniveau aftrekbare btw, in plaats van overdrachtsbelasting.
U ontvangt kwartaaluitkeringen op basis van de gerealiseerde exploitatie. Het beoogde gemiddeld direct rendement bedraagt 6,5% per jaar. Zelfs tijdens de bouwfase ontvangt u al 6% op jaarbasis. Het beoogde totaalrendement ligt op gemiddeld 7,5% per jaar, inclusief waardegroei, over een looptijd van 7 tot 10 jaar.
Voor uw specifieke situatie is afstemming met uw eigen fiscaal adviseur aanbevolen, zeker bij grotere belangen of als u investeert vanuit uw onderneming.
Voor wie is Goldberg Gardens I geschikt?
Het fonds is bedoeld voor de vermogende particulier die het rendementsprofiel van recreatief vastgoed waardeert, maar de toenemende fiscale en operationele complexiteit van direct eigendom wil vermijden. Vanaf een minimuminleg van € 100.000, opgebouwd uit tien participaties van € 10.000, krijgt u toegang tot een schaal en kwaliteit die in privébezit niet haalbaar is. Wie nu een eigen vakantiehuis bezit en het fiscale plaatje opnieuw doorrekent, ontdekt vaak dat een fondsstructuur beter aansluit op de markt van vandaag.
Brochure aanvragen of advies inwinnen
De volledige onderbouwing, prognoses, risicofactoren en fiscale toelichting staan in het informatiememorandum. Vraag de brochure en het IM aan via de fondspagina, of plan een persoonlijk gesprek met onze investment managers.
Veelgestelde vragen
-
Een eigen vakantiehuis is in 2026 fiscaal aanmerkelijk minder gunstig dan voorheen. Het forfaitair rendement in box 3 stijgt naar 6%, bij heffing op basis van het werkelijk rendement moet rekening worden gehouden met een bijtelling voor eigen gebruik en blijven onderhouds- en beheerkosten niet aftrekbaar. Voor veel beleggers wordt een fonds met professionele exploitatie en spreiding aantrekkelijker dan één enkel huisje.
-
Bij directe aankoop bent u eigenaar van één specifiek huisje en draagt u zelf alle exploitatie- en onderhoudsverantwoordelijkheid. Via Goldberg Gardens I wordt u mede-eigenaar van twee complete eco-resorts inclusief alle accommodaties en centrale voorzieningen. De exploitatie ligt bij Landal, het fonds en het vastgoed wordt beheerd door Orange IM. We hebben een meer emotioneel product gegoten in een meer zakelijk jasje, waarbij transparantie, spreiding, rendement en duurzaamheid boven het eigen gebruik staan, zonder hierin in te boeten.
-
Het beoogde gemiddeld direct rendement bedraagt 6,5% per jaar, uitgekeerd per kwartaal. Zelfs tijdens de bouwfase ontvangt u al 6% op jaarbasis. Het beoogde totaalrendement, inclusief waardegroei bij verkoop, ligt op gemiddeld 7,5% per jaar over een looptijd van 7 tot 10 jaar.
-
De minimuminleg is € 100.000, opgebouwd uit tien participaties van € 10.000, exclusief 2% emissiekosten.
Bekijk ook onze andere blogs
